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    你看到的樓市可能不算真樓市!疫情之后是買房的好時機?

    所屬分類:時事聚焦    發布時間: 2020-01-14    作者:
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    原標題:你看到的樓市可能不是真樓市!疫情之后是不是買房的好時機?
          銷售下滑這么多,房企究竟缺不缺錢?資金壓力是有的,但是多數大型房企并沒有想象中缺錢。業內人士指出,其實銷售回款在房企整體的資金鏈條當中所占比例并不算太高。加之,銷售回款有一定滯后性,并沒有那么快對房企的資金鏈形成極大壓力。
    一邊是線下售樓處關閉,交易幾近停擺;另一邊卻是開發商曝出依然堅挺的銷售數據。一邊是挖空心思打折促銷,另一邊卻在各個城市高價“搶地”。

          近段時間以來,市場上不斷傳出各種不同甚至相互矛盾的信號,樓市讓人越來越看不懂了。

          當前中國樓市的真實情況到底如何?開發商究竟缺不缺錢?疫情之后是不是買房的好時機?國是直通車近日咨詢了一些機構和業內人士。

    “注水”的銷售數據
          有沒有人注意到,現在房企線上訂房的門檻越來越低,從5000元到2000元、1000元,甚至近期1元、10元都可以訂房。

          認籌門檻降低的結果是可以以較低的代價實現認購,再疊加一個無理由退房政策,房子這么貴的東西也完全可以“買著玩”。至于后續這些認購有多少真正轉化為銷售額,就只有企業自己知道了。而且,不少房企的做法是讓內部員工先行認購,過段時間再退掉,或者轉讓出去,并沒有真正把房子“賣出去”。

          一家中型房企內部員工透露,在市場不太景氣的時候,公司經常都是號召員工先上,出較小一部分的意向金,鎖定房源。等幾個月后,樓盤炒熱了,再退掉或者轉讓給別人。有的時候為了銷售數字好看也會由員工先行簽下銷售合同,繳納首付款,這一部分就會被直接計入房企的銷售業績當中。如果員工錢不夠,由企業提供貸款,并相應給予利息補償,后續再退房退款。

          業內人士指出,這種情況其實在房地產企業內部很常見,因為還沒有網簽,也不需要繳納稅費,一些企業將之作為“員工福利”,有的房企則是發動全員營銷,主要目的就是為了讓銷售業績“更好看”。

          早在去年,就有融創、綠地、恒大等房企被曝出號召“員工買房”以沖刺業績的情況。

          3月1日,恒大表示,在全面實施“網上賣房”后,恒大2月份網上累計認購9.9萬套,房屋總價值1026.7億元。3月份,還將降低認購門檻,客戶交納2000元即可網上認購一套房。

          根據克而瑞研究中心發布的數據,中國恒大2月“逆勢”實現全口徑銷售額470億元,同比大漲118%。

          為什么要費盡周折來“做大”數據?原因很簡單,為了錢。品牌房企多數是上市公司,規模和業績直接影響股價和評級,這又與后續能否獲得融資息息相關,這才是房企真正的“命脈”。
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          恒大的網上認購有多少會轉化為真實銷售,我們不得而知,但.近各個機構對恒大股票多數維持“買入”評級。營銷已經成功了一大半。

          撇開這些干擾項,分析人士認為,2020年2月份,房企的銷售額可能是歷史上“.水”的一次??紤]到1月末的春節因素和2月份防疫需要而關閉的售樓處,其實多數房企有整整20天處于“零銷售”狀態,這可能會讓其真實銷售額下跌幅度達到八成。

    開發商究竟缺不缺錢?

    銷售下滑這么多,房企究竟缺不缺錢?

    資金壓力是有的,但是多數大型房企并沒有想象中缺錢。

    業內人士指出,其實銷售回款在房企整體的資金鏈條當中所占比例并不算太高。加之,銷售回款有一定滯后性,并沒有那么快對房企的資金鏈形成極大壓力。

    證據一是許多房企仍然土地市場上積極拿地。

    據中原地產研究中心統計,盡管受到疫情影響,許多城市推遲了土拍,但1-2月全國50個城市“賣地”收入5180億元,同比仍有小幅上漲。

          不少房企表現突出。2月份,有18家房企權益拿地額超過20億元,其中綠城中國權益拿地額超過200億元,而華潤置地、中交地產、首開股份、旭輝集團、龍光地產、中駿集團權益拿地額均超過50億元。

    這些企業大多是央企國企,融資成本較低,并不缺錢。

    證據二是今年前2月,房企各渠道融資井噴,一定程度上緩解了資金壓力。

    現階段,許多企業真正的資金壓力來自于到期債務,而今年1月份以來,許多房企大量發行海外債,已經一定程度上緩解了這種資金饑渴。

    中國指數研究院發布的數據顯示,1-2月份,房企海外債、信用債以及資產證券化融資金額為2713.4億元。其中,1-2月份海外債融資1540.9億元,同比增長3.9%。

    當然,房企陣營分化很大,也有一些房企的確面臨較大的資金壓力,這些企業往往正在積極發債,同時減少拿地等大筆投資。

          據高力國際日前一份針對112家房地產開發商的調研,多數房企選擇推遲,但沒有一家房企取消原計劃今年推動的重要項目。招聘方面,確定會有縮減名額以及裁員的房企僅占4%。多數企業并沒有到十分困難的時候。

    疫情過后,房價還會跌嗎?

    既然房企沒那么缺錢,還會繼續打折嗎?房價會跌嗎?

    還是同樣的回答,這取決于疫情控制情況以及房地產調控政策的變化程度。

    目前,各大房企雖然線上賣房打折聲勢浩大,但真正的房價優惠力度并不大。

          值得注意的是,市場“熱起來”的速度超過了預期。一位房企區域負責人對記者表示,其所負責的售樓處重新開放之后,到訪量很大。上周末的客戶到訪量已經超過了去年.高峰,特別是別墅類產品很受市場關注。這可能是疫情以及隔離防控帶來的購房者心態變化,改善性或者高端的產品變得很受歡迎。

          去年年底時,不少城市房地產市場出現明顯回調,購房者觀望情緒明顯。但近期,隨著國內疫情防控形勢出現好轉,各地政策支持力度加大,這種情緒正在逐漸消退。

    來自:國是直通車
    作者:龐無忌
    編輯:陳昊星


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